超過30年的老舊小區(qū)，面貌煥然一新，不止建筑外立面變得干凈整潔，小區(qū)里面也新增許多游樂設(shè)施和休閑空間，有的小區(qū)還因為獨特的設(shè)計成為遠近聞名的網(wǎng)紅打卡點。舊小區(qū)煥發(fā)新活力，是最近幾年中山城市更新行動中一道惹人注目的風(fēng)景線。作為商品房發(fā)展比較早的城市，中山老舊小區(qū)改造壓力大、任務(wù)重，如何在保障改造質(zhì)量和暢通社情民意上走出一條創(chuàng)新路，考驗著政府部門的行政效能。
中山把老舊小區(qū)改造作為實施“百千萬工程”的重要抓手，探索出一條老舊小區(qū)改造與基層治理協(xié)同推進的新路徑。通過創(chuàng)新統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)劃引領(lǐng)、全程監(jiān)管、長效治理等“四大機制”，系統(tǒng)破解更新難題?！笆奈濉逼陂g中山累計開工改造401個小區(qū)、完工169個，惠及超8萬戶居民；2025年新開工149個，完工48個，超額完成階段性目標。
完善頂層設(shè)計
破解跨部門協(xié)作難題
老舊小區(qū)改造工作層級多、資金籌措難度大、指引不明確、公眾參與度不高，這是中山老舊小區(qū)改造工作啟動前面臨的一道道難題。
中山首先完善了頂層設(shè)計，建立“市級統(tǒng)籌—鎮(zhèn)街實施—社區(qū)協(xié)同—項目落地”的四級聯(lián)動機制，實現(xiàn)改造工作政令直達，有力破解改造過程中重大難點堵點問題。
同時，創(chuàng)新政企合作改造模式，探索老舊小區(qū)改造與保障性租賃住房建設(shè)、市屬國企投資運營深度融合的“三位一體”模式，利用上級財政性補助資金，撬動項目建設(shè)。如東區(qū)街道的月灣小區(qū)就由中山城建集團盤活旗下閑置物業(yè)改造而來，用作滿足區(qū)域青年人住房需求的保租房。改造后的小區(qū)內(nèi)外煥新，住宿條件實現(xiàn)躍升，贏得住客連連稱贊。
中山還完善了政策指引體系和多方參與機制，先后出臺了多項技術(shù)指導(dǎo)和實施方案，編制城市更新專項規(guī)劃，加強對鎮(zhèn)街的政策指引。創(chuàng)新“連片加裝電梯”模式，通過政府補貼10萬元/臺、企業(yè)讓利7-10萬元/臺并贈送2年維保服務(wù)的“三重優(yōu)惠”，2020年至今全市累計加裝電梯600余臺，覆蓋7400戶居民，用“小資金”撬動了“大民生”。加裝的電梯，讓許多腿腳不方便的老年人實現(xiàn)了上下樓自由，大大提升了生活質(zhì)量。
總師負責(zé)+多維審查
加強設(shè)計管控
老舊小區(qū)改造設(shè)計難度大，居民意見參差，文化保護要求高，如何統(tǒng)籌解決，是擺在中山老舊小區(qū)改造工作面前的必答題。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相負責(zé)人介紹，中山引入“總師團隊”把關(guān)設(shè)計，組建由廣州設(shè)計集團設(shè)計咨詢院專家領(lǐng)銜的設(shè)計總師團隊，創(chuàng)新構(gòu)建“總師負責(zé)制+多維審查”的設(shè)計管理體系。改革設(shè)計收費標準，實行設(shè)計費與實施效果掛鉤的“基礎(chǔ)費用+績效獎勵”取費機制；推動先體檢、后更新理念，探索“檢”以致“用”工作模式；廣泛邀請省內(nèi)外高水平設(shè)計單位參與，匯聚各方智慧，為老舊小區(qū)改造注入專業(yè)力量。
人民城市人民建，改造最終是為了提升人們的居住幸福感。中山不斷完善公眾參與機制，發(fā)動黨員干部、樓棟長、網(wǎng)格員、志愿者及各類組織代表參與助力，通過發(fā)放問卷、入戶調(diào)查、議事會等形式調(diào)查改造意愿，做到問需問計于民，鼓勵引導(dǎo)居民全程參與規(guī)劃、施工與驗收，確保改造得民心、接地氣。
中山堅持“修舊如舊、功能升級”改造理念，組建歷史建筑保護專家委員會，在香山古城從善坊改造中，聘請同濟大學(xué)、華南理工大學(xué)等設(shè)計團隊修復(fù)民國時期南洋風(fēng)格建筑群，植入文創(chuàng)工作室、非遺體驗館等新業(yè)態(tài)，物業(yè)租金平均提升3倍。結(jié)合“一老一小”友好社區(qū)建設(shè)，加強適齡化設(shè)施改造，如東區(qū)街道花園新村通過騰退違建，建成600平方米社區(qū)綜合體，新增集成日間照料、兒童游樂、便民超市等功能，服務(wù)半徑覆蓋1.2萬居民。
全過程安全監(jiān)管
全過程嚴防擾民
老舊小區(qū)改造在現(xiàn)有成熟的居住小區(qū)進行，改造安全監(jiān)管難度大、施工易擾民，為此，中山建立了全周期全方位監(jiān)管機制。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人介紹，全過程質(zhì)量安全監(jiān)管方面，中山構(gòu)建了“五位一體”方案審查體系，通過專家評審、鎮(zhèn)街黨委把關(guān)、市級總師團隊指導(dǎo)、市直部門聯(lián)審、施工過程監(jiān)管五個維度嚴控設(shè)計質(zhì)量。如在石岐街道洪家基改造中，監(jiān)理單位通過智慧工地系統(tǒng)實現(xiàn)實時監(jiān)控，住建部門聯(lián)合應(yīng)急管理局開展專項檢查12次，及時整改安全隱患58處。
全過程嚴防擾民監(jiān)管方面，中山推行“防擾民施工十項措施”，如設(shè)置移動式隔音圍擋、錯峰施工等，實施“雙負責(zé)人駐場制”，建設(shè)單位項目負責(zé)人與設(shè)計主創(chuàng)每周駐場辦公，確保問題即時解決，施工投訴率同比下降75%。
全過程資金使用監(jiān)管方面，中山出臺資金管理辦法、專項資金使用指引，建立“制度+科技+監(jiān)督”三位一體資金管理體系，配套開發(fā)資金監(jiān)管信息平臺，實現(xiàn)“項目庫—預(yù)算—支付—績效”全流程線上管理，對資金使用進行全方位、全過程穿透式跟蹤管理。
建立長效管理機制
實現(xiàn)小區(qū)長治久安
改造前，中山許多老舊小區(qū)沒有物業(yè)管理，多由社區(qū)負責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)生管理。改造后，如何保持改造效果和維護公共設(shè)施成為難題。
據(jù)介紹，中山創(chuàng)新構(gòu)建了“1+3+N”紅色治理體系，以社區(qū)黨委為核心，組建黨員先鋒隊、物業(yè)管理、鄰里調(diào)解團三支隊伍，聯(lián)動N個共建單位，通過“紅色管家”議事平臺、“榕樹下議事會”“樓道微課堂”渠道，成功調(diào)解物業(yè)費調(diào)整、業(yè)委會改選、居民矛盾糾紛等案件，物業(yè)費收繳率由改造前42%提升至78%。
中山老舊小區(qū)改造中堅持“無管理，不開工”原則，所有改造項目開工前必須確定好社區(qū)長效管理的方式。同時，推廣“EPC+O”（涵蓋工程設(shè)計、采購、施工及運營全周期的項目管理模式）改造模式，引入社會力量參與改造。如石岐街道改造完工的洪家基片區(qū)、涵秀里片區(qū)、悅來新村片區(qū)都由改造方物業(yè)管理企業(yè)進駐，免費提供前兩年物業(yè)管理服務(wù)，居民滿意度較高。石岐街道正在改造和即將改造的項目也都確定使用相同的管理模式。
對改造后的老舊小區(qū)，中山推動實現(xiàn)技術(shù)賦能長效管理，引入智慧停車、智慧安防等減員增效，節(jié)約管理成本。如西區(qū)街道試水?dāng)?shù)字化賦能社區(qū)治理改造模式，采用“無人機+網(wǎng)格專車”立體巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車、環(huán)境衛(wèi)生等問題，實現(xiàn)科技賦能小區(qū)高效管理。
編輯? 張倩? 二審? 韋多加? ?三審? 向才志
